VUB-study ontrafelt Airbnb market in Brussel

Airbnb claimt dat het mensen in staat stelt om af en toe hun kamer of huis te verhuren aan toeristen of expats en dat deze reizigers hierdoor meer authentieke, niet-toeristische buurten van een stad leren kennen. Uit een nieuwe studie van de Vrije Universiteit Brussel in opdracht van Innoviris blijkt nu dat bijna de helft van de woningen op Airbnb in Brussel worden aangeboden door ‘investeerders’ en ‘professionals’ en dat deze sterk geconcentreerd zijn nabij de toeristische trekpleisters en in de Europese wijk.

11.427 woningen op Airbnb in 2019

In 2019 werden er 11.427 woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op het Airbnb platform aangeboden.

“Gemiddeld werden deze woningen voor 159 dagen per jaar aangeboden”, verduidelijkt professor Pieter-Paul Verhaeghe, “We kozen om het jaar 2019 te bestuderen omdat we de situatie van vóór corona wilden kennen, maar binnenkort zullen we ook het aanbod op Airbnb in de corona-jaren 2020 en 2021 analyseren.”

Deze Airbnb woningen zijn sterk geconcentreerd in de toeristische buurt rond de Grote markt en de Muntschouwburg (de zogenaamde Îlot Sacré) en rond de Europese instellingen nabij de Leopoldwijk en Schuman (zie kaartje onderaan). Maar ook rond het Atomium treffen we heel wat Airbnb woningen aan.

“De afstand van het stadscentrum en het aantal restaurants in de omgeving blijken de sterkste voorspellers te zijn van de Airbnb aanwezigheid in een buurt: hoe verder van de Grote markt en hoe minder restaurants, hoe minder woningen er op Airbnb worden aangeboden”, vult econoom Marek Endrich aan.

Wie biedt zijn woning aan op Airbnb?

De aanbieders van woningen op Airbnb (de zogenaamde ‘hosts’) kunnen natuurlijk niet over dezelfde kam worden gescheerd. Ongeveer 34% van de aanbieders biedt enkel sporadisch een kamer in zijn huis of appartement aan en dus niet de gehele woning. Nog eens 21% biedt zijn volledige woning aan, maar wel voor minder dan 120 dagen per jaar (bv. expats die naar het buitenland zijn of mensen die op reis gaan). Deze twee type hosts zijn meer verspreid over het gewest, met nog steeds hogere concentraties in het stadscentrum en in Elsene, Etterbeek en Sint-Gillis.

Daarnaast bestaat circa 16% van de markt in Brussel uit professionele spelers die drie of meer huizen of appartementen voor kortverhuur aanbieden.

“32 hosts bieden zelfs 10 of meer appartementen op hetzelfde moment aan op Airbnb,” vult professor Pieter-Paul Verhaeghe aan. “Het zijn net deze woningen die het sterkste zijn geconcentreerd in de Îlot Sacré en bij de Europese instellingen.”

Nog eens 29% van de markt bestaat uit ‘investeerders’: individuen die twee woningen op Airbnb aanbieden of één woning maar dan wel voor meer dan 120 dagen per jaar.

“We vermoeden dat dit om mensen gaat die een tweede of derde woning bezitten als investering en deze woning op de lucratieve Airbnb markt aanbieden. Ze wonen alvast zeker niet zelf in deze woningen”, aldus Marek Endrich.

Gevolgen voor de woningmarkt?

Samengevat betekent dit dat slechts de helft van de ‘hosts’ voldoet aan de oorspronkelijke ‘deel-economie’ filosofie van Airbnb.

“De komende jaren willen we nu in opdracht van Innoviris onderzoeken wat de gevolgen hiervan zijn voor het aanbod en de huurprijzen op de lokale woningmarkt,” vertelt professor Verhaeghe, “Dat gaat om meer dan 5000 woningen in het Brusselse gewest die door professionals en investeerders op Airbnb worden aangeboden aan toeristen en zakenreizigers. Dat zijn 5000 woningen die niet worden verhuurd op de lokale huurwoningmarkt van de Brusselaars. Het is heel waarschijnlijk dat dit nefaste gevolgen heeft voor de krappe woningmarkt in Brussel.”

Contactpersoon in het Nederlands en Engels:

Prof. Pieter-Paul Verhaeghe (0473/865375) – pieter-paul.verhaeghe@vub.be

Contactpersoon in het Frans:

Prof. Sylvie Gadeyne (0498/236043) – sylvie.gadeyne@vub.be